Для проекта уровня «региональный» целесообразна площадь 10–25 га; для «семейного» формата – от 5 га. Предпочтителен уклон до 5° и отсутствие выраженных низин. Несущая способность грунтов – от 150 кПа, глубина грунтовых вод – ниже 2,5 м. Такая база снижает затраты на фундаменты аттракционов и инфраструктуру.
Проверяйте энергетику: стартовая подключаемая мощность 3–5 МВт с резервом, отдельная КТП, возможность поэтапного увеличения до 8–10 МВт. Водопотребление – 50–100 м³/сутки на санитарные нужды и полив, канализация – централизованная либо локальные очистные с расчетной производительностью от 60 м³/сутки. Газ не обязателен, но уменьшает себестоимость отопления павильонов.
Трафик – ключ к выручке. В радиусе 60–90 минут транспортной доступности должно проживать не менее 1 млн человек. Нужен подъезд с дорогой не уже 7 м, две полноценные полосы и радиусы поворота для фур не менее 15 м. Парковка – 35–45 мест на 1 000 посетителей пикового дня; резерв под расширение – +20% площади стоянки.
Юридическая «чистота» участка: целевое назначение «рекреация/коммерция», отсутствие сервитутов, охранных зон и пересечений с красными линиями. До жилой застройки – санитарный разрыв 200–300 м по шуму, отсутствие подтопления (уровень выше расчетного паводка 1% обеспеченности). Желательно наличие действующего градплана и понятных условий подключения.
Локация укрепляет развлекательный бизнес: близость к магистрали федерального/регионального значения, видимость не менее 300 м, возможность установки высоких указателей. Соседство с ТРЦ, зоопарком или стадионом повышает совместный трафик до 12–18% от базового прогноза.
Финансовая модель покупка земли vs. аренда: при ставке аренды выше 6% от кадастровой стоимости выгоднее рассматривать выкуп; окупаемость инфраструктуры достигается быстрее при владении. На старте планируйте капвложения в сети и дороги на уровне 12–18% от общестроя.